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Edificación en altura en calle Navío San Martín en San Roque
En una ciudad donde el derecho a la vista está íntimamente relacionado a su valoración identitaria, paisajística y patrimonial, la edificación en altura implica un problema central para la comuna de Valparaíso. En ese sentido, la investigación “¡Al mirarte de Playa Ancha, lindo puerto! Edificación en altura, renta de suelo y extractivismo urbano en Valparaíso (1991-2017)” del académico de la Facultad de Ciencias Sociales, Nelson Carroza, articula las implicancias económicas, sociales y culturales de los grupos inmobiliarios.
“Años atrás surgió una importante discusión pública respecto a las consecuencias de la edificación en altura, entendiendo que estos edificios tenían impactos regresivos en la población”, explica Carroza, “allí emergieron las preguntas que enlazamos en esta investigación, ¿cómo se ha construido hasta la fecha? ¿Cómo funciona este mercado inmobiliario? ¿Cuáles son sus impactos?”.
Mediante el análisis de 82 proyectos inmobiliarios realizados entre los años 1991 y 2017, el investigador del Departamento de Estudios Territoriales y Diálogos Interculturales en conjunto al sociólogo Carlos Vergara-Constela (UV) constataron el desarrollo de los grupos inmobiliarios, estrategias y captación de una renta total hasta tres veces mayor en relación a la capitalización inicial.
La reconversión de Valparaíso
De actividades portuarias, turísticas, patrimoniales y universitarias, Valparaíso es también una ciudad donde “el área de la construcción se ha erguido como un rubro estratégico en la economía de la región”, según indica el artículo. En ese sentido, la urbanización suburbana – con proyectos como Parque Los Ingleses en San Roque o Curauma en Placilla – y en relación al dispositivo patrimonial, destacan como formas de zonificación. De esa forma, el actuar del mercado inmobiliario fue categorizado en tres etapas: un primer período de instalación del modelo desde 1996 a 2001, un segundo período desde 2002 a 2010 y un tercer período dese 2011 hasta 2017.
De todos ellos, el segundo período representa la consolidación de los grupos inmobiliarios con la aprobación de la mayor superficie de metros cuadrados construidos de los 21 años estudiados. Por eso, para el año 2005 cuando Valparaíso es nombrado Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO y se consolidan las Zonas de Conservación Histórica (ZCH), el mercado inmobiliario ya contaba con la aprobación de los permisos de edificación correspondientes.
Aunque esta nueva normativa implicaría un declive en la edificación en altura durante la tercera etapa, esta siguió realizándose sólo que “en menos volumetría y bajo nuevas tipologías, tales como departamentos-estudio o lofts (…) ubicándose dentro de las ZCH, adecuándose a las regulaciones más restrictivas y a predios más pequeños”, según indica el artículo, lo que implicó una obtención de renta hasta tres veces mayor por parte de las compañías inmobiliarias en comparación a la renta obtenida por aquellos que vendieron suelo.
Incidencia ciudadana
En respuesta a la proliferación del mercado inmobiliario y la ausencia de regulaciones a la edificación en altura, la discusión y participación ciudadana logró que el año 2018 se modificara parcialmente el Plan Regulador Comunal de Valparaíso. Esta nueva reglamentación otorgó alturas máximas en algunos sectores de Valparaíso, definió nuevas áreas verdes e identificó nuevos barrios como Zonas de Conservación Histórica.
En ese sentido, la experiencia comunal arroja una luz sobre la situación actual nacional “donde vemos que hay un encarecimiento enorme de la vivienda, entonces me parece que el Estado debiese tener políticas fehacientes para intervenir en este mercado inmobiliario desarrollando instrumentos vinculados a la ganancia que está detrás de la producción de vivienda y también al control de precios que garantice el acceso a la vivienda”, puntualiza el académico, “porque cuando uno comprende las estrategias, dinámicas y rentas detrás del mundo inmobiliario, puede preguntarse si acaso la vivienda es un bien básico de subsistencia o es un bien que se transa en un mercado escasamente regulado”, finaliza.
Consulta este artículo en SIMONE, herramienta digital dirigida a la comunidad de la Universidad de Playa Ancha que promueve redes de cooperación que atiendan las necesidades del territorio y la ciudadanía, fortaleciendo los procesos de investigación, desarrollo e innovación (I+D+i). En el sitio podrás identificar problemáticas sociales, culturales, medioambientales y de salud (entre otras) incluyendo material descargable, convocatorias, financiamientos, convenios y mucho más.